你懂的网址福利大全/色色资源站无码AV网/色色资源站无码AV网址

打开微信扫一扫

专家见解:市场变化中的房企应对之道

来源:中国网地产  2019-09-05 10:39:18            
在4月19日和7月30日,连续两次政治局会议重申“房住不炒”,并在7月30日首次直接指出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,明确否定了房地产的工具属性。

  在4月19日和7月30日,连续两次政治局会议重申“房住不炒”,并在7月30日首次直接指出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,明确否定了房地产的工具属性。7月12日,发改委发布通知对房企海外债用途做出严格限制;7月31日,央行明确强调合理管控企业有息负债规模和资产负债率。房企融资难问题再次引发市场色色资源站无码AV网址。从资本的角度出来,如何看待融资困局?融资成本升高,房企是否有新的融资途径?行业利润变薄,房企要发展多元化业务还是坚持本心?在《2019中国房地产业战略峰会》上,研究机构和金融行业专家分别发表自己的见解,共同探索房企的应对之道。

  “脱虚入实”——行业向虚,企业向实

  房地产是国家经济的稳定器。近几年,国家倡导社会资金“脱虚入实”,去行业杠杆,降低行业利润,削减权重。关于行业后续的发展趋势,亿翰智库董事长陈啸天在演讲中指出,房地产行业发展已经进入深水区,当前背景下,房企应“回归行业本源,再塑企业核心”。必须理解当下行业和国家的诉求以及市场的变化波动,顺势而为。

  陈啸天建议,企业应做好“开门四件事”:一是把握好企业的节奏、方向和路径。包括中美博弈下的行业节奏、作为经济稳定器的城市节奏和打造核心竞争力的企业节奏。还有基于地方财政压力下的土地价格震荡、基于货币超发引发的房地产市场的轮动、产业倒逼推动行业双轨服务(同时服务于国家和人民)、结构的调整推动形实的转变(即房企很可能从既有规模有有利润转变到有规模但利润慢慢就越来越薄)。

  二是打造自己的核心竞争力。头部企业的竞争将是整个企业生态系统的竞争,不再单一的产品或运营能力竞争。构建自身的生态竞争力,即企业自身的语言体系,也是对主业的强化。

  三是存量的优化。房企转型、业务多元化需要资金支持,行业整体利润下滑,不盈利的多元化业务会拉低集团收益,企业要结合收益适当优化多元业务。

  四是产业的积累。国家“脱虚入实”,也可以理解为“行业向虚,企业向实”。国家给行业去杠杆,削薄利润,行业“脱虚”是大的趋势。企业要“入实”,可以通过打造自身核心竞争力和品牌溢价能力,也可以通过投资实体产业寻找落脚点。

  房企应均衡发展,优化资本结构抗风险

  房企开展业务多元化探索时日已久,但目前并没有太成功的案例。合景泰富集团首席执行官蔡风佳在演讲中分析了为应对市场变化,目前房企的经营模式和可能存在的弊端,主要有以下几种:

  第一种、快周转模式。采用快周转模式运行的房企在过去十年取得很大的成绩。但随着政策调控,去杠杆的趋势下,这种方式不再可行;

  第二种、周期性拿地建设。一些大型的房企,资金充足,可能会囤一些价格较高的地块等涨价。但是随着土地熔断机制的实施,预计未来房价涨幅有限。房价涨幅不足以覆盖资金成本的可能性很大,这种模式是难以为继;

  第三种、布局业务多元化。一些大型房企进入矿泉水、粮油、汽车等行业,行业经营模式和房地产差异较大,有一定风险;

  第四种、做产业地产。一些企业在文旅地产发力,还有一些企业和一些大的IP合作。 但真正能运营起来、赚到钱的,还是少数。

  以上四种模式运营都很困难,代表房地产行业前景悲观吗?蔡风佳补充道,并不是。根据国外发达国家的经验,我国在改善型居住方面还是很大的市场需求,这是对美好生活的向往的一部分。还有正在进行的城镇化建设,庞大的人口基数下,新市民的住房需求足可以提振行业。

  近年来,房企多元化业务转型成为普遍现象,蔡风佳总结道,业务多元化是市场趋势,目前内地房企业务多元化才刚刚起步,有一些成功企业的经验非常值得借鉴。如香港怡和集团,旗下有必胜客、迅达电梯、永辉超市等产品,多元化业务发展均衡。蔡风佳建议房企在多元化发展时,有两个方面特别重要:第一、要有质量的增长。要保证每一个项目、每一栋楼都盈利;第二、打造可持续运营的项目。如新鸿基在上海的项目,地段好,辐射范围广,每年租金收入非常可观。这对运营团队和资本运作是一个很大的考验。

  商业不动产面临较好的投资机遇

  7月份发改委对房企海外债用途的严格限制与央行对房企负债的严格管控,可以预见,下半年房企融资渠道将再次收紧。房企寻找资本之路困难重重。在资本眼中,楼市是否还有投资价值?朗姿韩亚资产管理总经理廖志刚在演讲中分析道,随着调控力度加大,传统不动产增速放缓,房地产高速增长难以持续。从资本的角度出发,在目前的经济大背景下,相对于住宅,商用不动产是比较大的投资机遇。近两年市场P2P产品爆雷、破产等债券市场违约事件增多,现金流稳定的资产成为稀缺,投资产品在逐步打破刚兑。商业地产有相对稳定现金流投资标的,在投资者眼里他吸引力大增。商业不动产具有的优势主要有:市场无风险利率(十年期国债收益率)下行,大量资产价值重估,商业地产的价值有提升趋势;目前市场上存在大量低效的商用资产,在城市更新领域存在非常大的业务需求;相比发达国家,我国现今地产业务开发较为单一,如果把发达国家作为未来我们发展的趋势来看,我们在未来产业转型升级方面有很大的发展空间。

  另外,对资本而言,商业地产退出路径更加丰富。主要有大宗交易、类REITs或CMBS、公募REITs等。近几年随着CMBS和RELTS资产证券化的产品发展,退出路径增多。REITs能推动商用不动产从传统的重资产模式向轻资产运营模式转型升级,对商用不动产投资是一个很好的品种。但当前我国发行的不是真正意义上的REITs,称为类REITs。客观上REITs的市场条件已经成熟,且国内市场对公募REITs的预期在升温,政府推动公募REITs的信号不断释放。若成功落地,这将是商业不动产投资的一个重要退出途径。

  拆分物业在港股上市成房企融资新趋势

  目前国内暂时类REITs税收优惠政策,类REITs设立环节的税较重,房企要如何自救?农银国际总经理郑健民在演讲中指出,物业管理因其轻资产和逆周期的优势,成为房企多元化布局中的重要一环。由于宏观调控以及国家对房地产相关的借贷限制,很多开发商在拓宽融资渠道时,由于物业业务收入比较稳定,现金流强,拆分物业上市融资成了热门选择。

  郑健民介绍道,根据以往经验,在香港上市易于和国际融资市场接轨,港股也比较认可此类拆分物业公司。在港股上市估值时,投行会根据企业存货做一个三五年的财务模型,然后再折算到当下,得到一个净值。净值结果一般会比原始值多出一倍,这对上市成功后的融资非常有利。

  另外,郑建民提醒想在港交所上市的企业,港股审批流程相对透明,上市时间相对可控,前期准备工作完善的话一般一年左右便可上市。港股上市的盈利要求一般是,过去三年加起来盈利五千万港币,最近一年盈利两千万港币,第一年第二年加起来盈利三千万港币。上市前的企业尽调是非常重要的一环,郑建民提醒,尽调要包括:第一,公司治理包括同业竞争、关联交易等;第二,资金安排包括预售资金进入监管账户、财务独立性、专款专用的银行贷款;第三,五证合规。包括双合同、施工许可证等。